La question de l’estimation d’un fonds de commerce est une étape clé, préalable à toute cession. Il existe des règles générales, applicables à tous les fonds de commerce, et des règles sectorielles, en fonction des spécificités de l’activité considérée.
Nous nous intéressons ici à un secteur spécifique, qui représente toutefois un secteur d’activité très dense sur le marché des cessions de fonds de commerce, celui des laveries (qu’il s’agisse des laveries avec services ou laveries automatiques).
Selon quels critères peut-on fixer le prix de cession d’une laverie automatique ou d’une laverie avec services ?
I. Application des règles classiques de valorisation d’un fonds de commerce pour une laverie
Juridiquement, la laverie est un fonds de commerce comme un autre. On retrouve ainsi l’ensemble des éléments qui le composent, qu’il s’agisse des éléments corporels (les outils, tels que les machines à laver ou séchoirs évidemment), et des éléments incorporels (éventuellement l’enseigne, mais surtout le droit au bail commercial).
Sur un plan économique, l’estimation du prix de cession d’une laverie procède également des mêmes règles générales que celles applicables à tous fonds de commerce. On retrouve globalement les méthodes financières suivantes :
La méthode dite des barèmes : c’est la méthode le plus souvent retenue par l’Administration fiscale. Elle consiste à retenir un coefficient multiplicateur, variable selon le secteur d’activité, appliqué au chiffre d’affaires du fonds. Le barème le plus connu est celui édité par le Mémento pratique des Évaluations des Éditions Francis Lefebvre.
À cet égard, le barème théorique retenu pour les laveries automatiques d’après l’Administration fiscale est compris entre 80 % à 120 % du CA annuel TTC. Barème discutable dans le cas de cette activité
La valorisation en fonction de la rentabilité du fonds : c’est la méthode le plus souvent retenue par les banques, dans la mesure où elle permet d’évaluer la capacité de remboursement de l’entreprise, en s’intéressant essentiellement à son résultat d’exploitation (EBE : excédent brut d’exploitation).
La méthode par comparaison, consistant à valoriser le fonds de commerce en le comparant aux prix d’affaires similaires à vendre à proximité et à des cessions comparables récentes.
La méthode de la correction par actif net, consistant à valoriser l’entreprise sur la base de la valeur réelle de son patrimoine (licence, machines, stock, créances…), minorée de la valeur réelle de ses dettes.
II. Les spécificités applicables au fonds de commerce de laverie
Si la laverie est à première vue un fonds de commerce comme un autre, il n’en reste pas moins que le secteur comporte des spécificités que les parties devront prendre en compte à l’occasion d’une opération de cession.
A. Spécificités liées à la localisation
Traditionnellement, il est préférable pour un fonds de commerce de bénéficier de la meilleure zone de chalandise possible, de privilégier les emplacements dit « numéro 1 », c’est-à-dire dans de grandes rues passantes et commerçantes. Mais ces emplacements sont aussi ceux avec les loyers les plus élevés.
Or, pour une laverie, ce n’est pas le même raisonnement qui s’applique. Un emplacement secondaire ne pose pas de difficulté particulière, puisqu’il s’agit d’un service pour lequel les clients se déplaceront de toute façon s’ils en ont la nécessité (à condition toutefois de rester à proximité de leur domicile).
Il est surtout essentiel de privilégier un loyer modéré, afin de garantir une bonne rentabilité pour ce type d’activité. À cet égard, l’expérience montre qu’il est impératif que le loyer d’une laverie automatique soit inférieur à 1000 euros (cette règle est ajustable bien évidemment selon les quartiers). À défaut, le fonds n’apportera pas la rentabilité escomptée, voire, il risquera de péricliter.
B. Distinction entre les laveries avec services et les laveries automatiques
Il est important de différentier les laveries avec services (repassage, coutures, pressing, etc.) nécessitant du personnel, et les laveries automatiques (comprenant uniquement des machines à laver et à sécher.
S’agissant des laveries avec services, la valorisation reste assez classique. Comme pour un restaurant ou une pharmacie, on devra notamment prendre en compte l’importance de la masse salariale, évaluer l’impact économique des contrats de fourniture de marchandise, etc. L’expérience montre que ce type de transaction s’effectue en général, sauf exception, selon un prix assez proche de celui des barèmes retenus par l’administration fiscale (entre 80 % à 120 % du CA annuel TTC).
En revanche, les cessions de laveries automatiques ont généralement tendance à ne pas respecter ce type de barème pour la fixation du prix.
Les prix de vente « affichés » par les professionnels du secteur avoisinent en effet souvent des prix compris entre 200 % voire 300 % du CA TTC de la laverie automatique. En pratique, les prix réels des cessions sont surtout compris entre 150 % et 200 % du CA réel sur bilan, ce qui reste toutefois bien plus élevés que l’application des barèmes retenus par l’Administration fiscale notamment.
Cela dépendra aussi beaucoup du secteur géographique. Il existe en effet sur ce point une disparité assez importante entre l’Île-de-France, Paris en particulier (voir, l’ouest parisien, particulièrement recherché) et la province, où le marché des laveries est beaucoup moins actif et où les prix sont par conséquent nettement inférieurs.
C. Pourquoi les laveries automatiques ont-elles une valorisation plus élevée que les laveries avec services ?
Il existe plusieurs raisons expliquant pourquoi les laveries automatiques ont souvent une valorisation supérieure aux laveries avec services (en termes de pourcentage applicable au chiffre d’affaires, non pas forcément en prix de vente réel).
La typologie d’acheteur est ici déterminante : les laveries avec services sont des fonds de commerce assez classiques en définitive. Elles sont exploitées par un commerçant-personne physique, qui est un professionnel du secteur, et a pour métier l’exploitation du fonds (les professionnels du secteur sont traditionnellement appelés les « blanchisseurs »).
En revanche, la laverie automatique fonctionne, comme son nom l’indique, de manière relativement autonome. Partant, elles sont souvent détenues par des personnes qui ne sont pas elles-mêmes des professionnels du secteur.
Le plus souvent en effet, l’expérience montre que les laveries automatiques sont détenues par des investisseurs, qui y voient soit un revenu à part entière, soit un complément de revenu pratique qui permet d’exercer une autre activité professionnelle en parallèle.
Il est vrai qu’il est possible d’exercer une activité professionnelle simultanément à la gestion d’une laverie automatique, qui ne suppose pas la présence de l’exploitant dans les lieux en permanence.
Sur le terrain, on constate à cet égard que les profils sociaux professionnels intéressés par la rentabilité que peut offrir une laverie automatique et le complément de revenu qu’elle peut générer, sont multiples : entreprises, indépendants, intermittents avec des activités récurrentes tels que des informaticiens, chauffeurs VTC, taxis, restaurateurs, professeurs, entrepreneurs, etc.
Il y a donc plus d’ « acheteurs potentiels » que pour une laverie avec services, qui ne sera exploitée le plus souvent que par un blanchisseur professionnel.
C’est ainsi la loi de l’offre et de la demande, plus il y a de demandes, plus les prix s’envolent… ce qui explique en grande partie pourquoi le prix des laveries automatiques est si élevé par comparaison, avec celui des laveries avec services.
C’est ainsi un marché très volatil. À l’instar des marchés boursiers, le prix de vente d’une laverie automatique évolue au grée de l’offre et de la demande sans, parfois, de corrélation avec la valeur comptable, ce qui est particulièrement vrai pour les laveries parisiennes.
D. Les banques sont souvent réticentes à financer les laveries automatiques
Dans la mesure où les prix de cession négociés pour les laveries automatiques sont souvent décorrélés de leur valeur comptable (en raison d’une demande sur le marché plus importante que l’offre) on constate également sur le terrain que les banques sont réticentes à financer ce type d’acquisition.
En effet, les banques en général se fient essentiellement à des critères économiques clairement identifiables (elles préfèreront les méthodes de valorisation financière classiques, telles que celles rappelées en introduction) et sont réticentes à financer une acquisition d’un fonds de commerce dont le prix n’a été fixé qu’en fonction de la rareté du produit, sans lien avec sa rentabilité financière.
Cette réticence des banques à financer ce type d’activité n’est cependant pas un frein au développement du marché des laveries automatiques dans la mesure où, en valeur absolue, les prix de tels fonds restent généralement abordables.
Les agents immobiliers du secteur constatent en effet que le marché se porte bien ! Les acquéreurs sont nombreux, ce sont bien souvent les produits disponibles qui manquent…
Baptiste Robelin – Avocat – Droit des affaires