À la conclusion du contrat de bail, le loyer est librement fixé par les parties. Son montant n’est soumis à aucun maximum ni aucune règle de calcul. En revanche, concernant ses révisions ultérieures, un encadrement strict est prévu pour laisser la possibilité au bailleur d’obtenir une augmentation du loyer tout en protégeant le preneur d’une hausse inconsidérée.
Toutefois, le régime légal n’est pas intégralement d’ordre public : les parties peuvent prévoir dans le contrat des clauses relatives à l’évolution du loyer.
I. La révision légale triennale
En cours de bail, l’article L. 145-38 du Code de commerce organise la possibilité d’une révision triennale du loyer. Ce réajustement peut intervenir à l’initiative du bailleur ou du preneur, par une demande formée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit mentionner, à peine de nullité, le montant du loyer souhaité.
Chaque demande en révision ne peut être formée qu’après un délai de trois ans depuis la précédente fixation du loyer, qu’elle soit contractuelle ou judiciaire. Ainsi, il peut s’agir de la date d’entrée en jouissance du preneur, du point de départ du bail renouvelé ou de la date à laquelle a pris effet le loyer fixé dans le cadre d’une précédente révision.
Le principe de la fixation du loyer révisé à la valeur locative
L’article L. 145-33 du Code de commerce prévoit l’alignement du loyer révisé sur la valeur locative des locaux. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction de cinq éléments, énumérés et détaillés par les textes.
Sont visés :
- Les caractéristiques du local considéré,
- La destination des lieux,
- Les obligations respectives des parties,
- Les facteurs locaux de commercialité,
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Toutefois, aucune précision n’est faite sur la combinaison de ces éléments ou sur une méthode de calcul appropriée. En cas de litige, la valeur locative est calculée par le président du Tribunal Judiciaire (anciennement TGI) statuant au titre de juge des loyers, qui a souvent recours à une expertise.
Un principe limité par des règles de plafonnement
Dans un objectif de protection du locataire, le législateur a prévu une limitation de l’ampleur de la révision par un mécanisme de plafonnement. En principe, la variation du loyer ne peut excéder la variation que connaît l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou, s’il est applicable, l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
À noter que pendant longtemps, le seul indice pris en compte était celui du coût de la construction, mais il était en constante augmentation et ne reflétait pas l’évolution réelle du secteur. Pour y remédier, la loi a successivement consacré les deux indices aujourd’hui prévus par l’article L. 145-38 du Code de commerce.
Enfin, la possibilité de se référer à l’indice du coût de la construction pour les révisions légales a purement été supprimée.
Ce principe du plafonnement comporte trois exceptions.
Il est écarté :
- Si le bailleur rapporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialités ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative sans être limité par l’indice. Néanmoins, pour protéger le locataire d’une augmentation soudaine et considérable de son loyer, la loi Pinel du 18 juin 2014 est venue apporter une limite. Même en cas de déplafonnement, la révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer de l’année précédente.
- En cas de sous-location consentie pour un prix supérieur au loyer initial.
- Lorsque le bailleur demande une majoration de loyer en compensation d’une mesure de déspécialisation.
S’agissant du renouvellement du bail, il est généralement procédé à une révision du loyer qui est soumise aux mêmes principes que la révision triennale.
Toutefois, le plafonnement est écarté dans des cas différents :
- En cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
- Lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou s’il est poursuivi plus de douze ans.
- Pour les baux de terrains nus.
- Pour les locaux monovalents.
- Pour les locaux à usage exclusif de bureaux.
La combinaison entre la valeur locative et l’indice trimestriel de référence
Sans difficulté, lorsque la valeur locative se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de l’indice trimestriel de référence, le loyer est fixé à la valeur locative.
La question s’est posée de manière plus délicate lorsque la valeur locative baisse alors que l’indice trimestriel de référence augmente. Dans un premier temps, la Cour de cassation avait accepté que le loyer puisse être révisé à la baisse, appliquant rigoureusement le principe du plafonnement. Toutefois, le législateur est intervenu pour condamner cette solution, retenant que la modification du loyer ne peut être opérée que dans le même sens que celui de la variation de l’indice considéré. Ainsi, en cas de discordance entre les deux éléments, il convient de se référer à l’indice seul, qui devient un élément de référence et plus seulement un plafond.
II. L’organisation conventionnelle de la révision du loyer
L’insertion d’une clause d’échelle mobile
Lorsqu’elles fixent le loyer initial, les parties au bail peuvent l’assortir d’une clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, qui fait évoluer le loyer en fonction d’un indice. La modification du loyer s’opère alors au rythme prévu, qui n’est pas nécessairement triennal.
L’indice, choisi librement, doit toutefois être en relation directe avec l’objet du contrat ou avec l’activité de l’une des parties. Il est précisé que les indexations faites sur l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires sont réputés en relation avec l’objet du bail.
De plus, la Cour de cassation considère que la validité de la clause est subordonnée au caractère réciproque des variations du loyer : elle ne peut pas stipuler que le montant ne sera révisé qu’à la hausse.
Par ailleurs, si par le jeu de la clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, l’une des parties peut en demander la révision légale. Il s’agit d’un droit auquel le locataire ne peut renoncer à l’avance.
Le juge peut ainsi être amené à fixer un loyer supérieur à celui qui résulterait de l’indexation. Mais là encore, le législateur est venu limiter ce déplafonnement, en empêchant les augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
L’insertion d’une clause recette
La clause recette permet de faire dépendre une partie du loyer des résultats de l’exploitation du commerce du locataire. Généralement, le montant est alors composé d’une partie fixe et d’une partie variable dépendant du chiffre d’affaires ou des bénéfices du preneur.
La Cour de Cassation a admis la validité d’une telle clause, qui fait échec au mécanisme légal de la révision triennale. Lors du renouvellement du bail, la Cour a précisé qu’une clause recette n’interdisait pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer le minimum garanti à la valeur locative.
Baptiste Robelin – Avocat – Droit des affaires